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Évaluation économique

Estimation de valeur économique

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Qu’est-ce qu’une valeur vénale ?

La valeur vénale est la valeur que pourrait avoir un bien immobilier s’il était mis en vente sur le marché. Contrairement à une estimation faite par une agence immobilière, la valeur vénale s’appuie sur un ensemble de critères précis.

Quelles sont nos méthodes d’évaluation ?

Voici quelques-unes de nos méthodes d’évaluation de valeur vénale :

Méthodes par comparaisons

On les appelle également parfois des méthodes par le marché ou encore par comparaison directe.

Méthodes par le revenu

Les méthodes par le revenu comprennent deux approches principales, la capitalisation et l’actualisation.

Méthodes par le coût de remplacement

Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi (valeur de
remplacement) et également une méthode de calcul.
En tant que méthode de calcul, le coût de remplacement d’un immeuble intègre à la fois l’assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés.

Méthodes indiciaires

Ces méthodes consistent à appliquer un indice ou un coefficient de variation soit à un prix de transaction, soit à une valeur antérieure.

Méthodes dites par sol et construction

Ces méthodes consistent à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain et les bâtiments.

Méthodes dite du bilan du promoteur

Évaluation des immeubles en développement et en redéveloppement. Ces méthodes sont parfois appelées également méthodes de récupération foncière, du compte à rebours opérateur ou du bilan aménageur.

Méthodes des ratios professionnels

Ces méthodes concernent un certain nombre de biens à caractère spécifique ou encore monovalent tels que : hôtels, cinémas, hôpitaux ou encore cliniques.
Elles sont également utilisées fréquemment en immobilier de loisirs et pour certaines surfaces commerciales.

Méthodes par taux de capitalisation

Celui-ci s’applique généralement à un revenu brut qui peut être variable selon la catégorie d’immeubles concernés et les pratiques dominantes pour chaque catégorie de biens immobiliers (différentes en logements, en bureaux ou en commerces).

Évaluation Financière

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fissures

Fissures

Quelles soit fines ou bien épaisses, les fissures doivent toujours être surveillées. D’origine structurelle ou superficielle, elles ont toujours une origine.
Qu'elles aient pour origine des malfaçons ou bien des mouvements de terrain, il y a bien souvent des moyens de réparation.
Votre expert saura vous guider et vous conseiller.

Assistance VEFA

Assistance VEFA

La vente en état futur d'achèvement (VEFA)

L’acte notarié signé, vous êtes officiellement propriétaire de votre futur logement.
La période des travaux démarre alors, et selon l’échéancier strictement encadré par la loi, vous êtes invité à payer les travaux effectués jusqu’au règlement total à verser le jour de la livraison de votre logement et qui correspond généralement au solde du prix de vente soit 5%.
Jusque là tout va bien… Espérons ! Mais en êtes-vous sûr ?

Que vous achetiez sur plan un bien pour l'habiter ou le louer, vous l'achetez selon un plan et une maquette 3D.
Celles-ci sont attrayantes et leur descriptif est élogieux, ce qui peut entraîner une certaine déception lors de la réception. Vous pouvez être amené à ne plus être certain de recevoir ce que vous avez acheté.

assistance technique

Assistance technique

Vous êtes maître d’ouvrage et vous voulez assumer la maîtrise de l’œuvre de votre construction.

Vous ne connaissez pas toutes les dispositions constructives :

  • DTU - NF DTU (Documents Techniques Unifiés)
  • Eurocodes
  • Normes
  • Codes
  • Recommandations PACTE (Programme D’Action pour la qualité de la Construction et la Transition Énergétique)
  • Recommandations Professionnelles RAGE (Règles de l'Art Grenelle de l'Environnement)

Ce sont près de 8000 textes auxquels on doit se référer…

Bilan pré-achat

Bilan pré-achat

Le bilan pré-achat

Vous vendez ou achetez un bien immobilier : Une inspection doit être réalisée.

Vendeur : Pour ne pas être attaqué en justice pour vices cachés,

Acheteur:

  • Vous n’êtes pas certain de faire le bon choix,
  • Vous avez des doutes sur l’état général du bien,
  • Vous voulez être rassuré sur les travaux à réaliser,
  • Avoir une approche financière et technique des travaux à prévoir.
Évaluation Financière

Estimation de valeur économique

Qu'est-ce qu'une valeur vénale ?

La valeur vénale est la valeur que pourrait avoir un bien immobilier s’il était mis en vente sur le marché. Contrairement à une estimation faite par une agence immobilière, la valeur vénale s’appuie sur un ensemble de critères précis.

Quelles sont nos méthodes d'évaluation ?

Voici quelques-unes de nos méthodes d'évaluation de valeur vénale :

Méthodes par comparaisons

On les appelle également parfois des méthodes par le marché ou encore par comparaison directe.

Méthodes par le revenu

Les méthodes par le revenu comprennent deux approches principales, la capitalisation et l’actualisation.

Méthodes par le coût de remplacement

Le coût de remplacement constitue à la fois une valeur en soi (valeur de
remplacement) et également une méthode de calcul.
En tant que méthode de calcul, le coût de remplacement d’un immeuble intègre à la fois l’assiette foncière, les bâtiments et les équipements qui y sont liés.

Méthodes indiciaires

Ces méthodes consistent à appliquer un indice ou un coefficient de variation soit à un prix de transaction, soit à une valeur antérieure.

Méthodes dites par sol et construction

Ces méthodes consistent à apprécier séparément les deux composantes de l’immeuble : le terrain et les bâtiments.

Méthodes dite du bilan du promoteur

Évaluation des immeubles en développement et en redéveloppement. Ces méthodes sont parfois appelées également méthodes de récupération foncière, du compte à rebours opérateur ou du bilan aménageur.

Méthodes des ratios professionnels

Ces méthodes concernent un certain nombre de biens à caractère spécifique ou encore monovalent tels que : hôtels, cinémas, hôpitaux ou encore cliniques.
Elles sont également utilisées fréquemment en immobilier de loisirs et pour certaines surfaces commerciales.

Méthodes par taux de capitalisation

Celui-ci s’applique généralement à un revenu brut qui peut être variable selon la catégorie d’immeubles concernés et les pratiques dominantes pour chaque catégorie de biens immobiliers (différentes en logements, en bureaux ou en commerces).

Infiltrations et humidité

Infiltrations et humidité

L'humidité et les infiltrations

L'humidité est la résultante d’infiltrations, elle peut provenir également d’une mauvaise aération, d’un manque d’isolation ou encore d’une VMC défaillante.

Les causes en sont variées :

  • Condensation
  • Remontées capillaires
  • Infiltrations directes
  • Etc.

Les conséquences de l'humidité sont les mêmes que pour les infiltrations, cela a donc une influence néfaste autant sur votre maison que sur votre santé.

malfaçons

Malfaçons

Les malfaçons

Qu’ils soient minimes ou bien importants, les travaux dont vous n’êtes pas satisfait peuvent avoir pour origine des malfaçons.
Il revient à l’entreprise à l'origine de ces travaux de les réparer.

Il est courant que, dans ce cas précis, l'entreprise à l'origine de ces malfaçons tarde à commencer les réparations.
En effet, elle est obligée d'effectuer ces réparations durant un an à compter de la date de réception. Passé ce délai, les travaux seront à votre charge.

Un peu de droit :

L’entreprise a une obligation de résultat ainsi qu’un devoir de conseil vis-à-vis des tiers.
Après mise en demeure de réparer les travaux défectueux, vous pouvez engager sa responsabilité contractuelle. Vous pouvez demander réparation.

En cas d’inexécution de l’une de ses obligations, l’entreprise peut être sanctionnée par l’octroi de dommages et intérêts (article 1231-1 du Code Civil).

C’est dans ce contexte qu'il est judicieux de faire appel à un expert qui déterminera la nature de la responsabilité de l’entreprise.

litige

Litiges

Les litiges

Il peut arriver que les relations entre les différents acteurs d'un chantier se tendent, que ce soit entre le maître d’ouvrage et les entreprises ou le client et les prestataires.

Les raisons qui concourent à la rupture du dialogue sont nombreuses :

  • Dépassement du budget
  • Retard dans les travaux
  • Malfaçons
  • etc.

Pour prévenir la rupture totale des relations et ainsi éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse, il peut être sage de faire appel à un tiers.

Un expert est un partenaire indépendant, neutre et impartial, il pourra intervenir avant toute saisine du médiateur de la consommation.

Depuis 2016, toute entreprise du bâtiment doit indiquer à son client les coordonnées du médiateur de la consommation dont il dépend. Ces informations doivent être mentionnées sur tous types de documents.
Mais, bien souvent délocalisé, le conciliateur de justice, non sachant, ne saura apporter une solution adaptée et rapide...

Pour prévenir la rupture totale des relations et ainsi éviter une procédure judiciaire longue et coûteuse, nos experts seront vos partenaires indépendants, neutres et impartiaux avant toute saisine des tribunaux compétents.

catastrophes naturelles

Catastrophes naturelles

Les catastrophes naturelles

De plus en plus fréquentes en raison du changement climatique, elles sont à l'origine de destructions de maisons, voire de villages entiers.

Parmi les causes de catastrophes naturelles, on peut citer le "gonflement des argiles" : lors d’épisodes de pluies, les sols se gorgent d’eau et gonflent.

A l'inverse, lors de sécheresse, les terres se rétractent : c'est ce qu'on appelle le "retrait des argiles".

De même, avec l'urbanisation, les conditions d'écoulement des eaux sont modifiées et entraînent le débordement des cours d'eau.


Toutes ces causes ont pour conséquences :

  • La fissuration des bâtiments
  • Le décollement des bâtiments annexes
  • La dislocation des dallages et cloisons
  • La rupture de canalisations enterrées
assistance CCMI

Assistance CCMI

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Vous souhaitez être propriétaire et optez pour la construction d’une maison neuve ?
Le constructeur choisi vous propose de signer un contrat de construction de maison individuelle, sachez que vous faites le bon choix.

Pour autant, il n’exclut pas les risques de malfaçons de toutes sortes.
Le constructeur fait toujours appel à la sous-traitance pour réaliser les travaux.
Si bon nombre d’entreprises sont compétentes, certaines n’ont pas les qualifications nécessaires à la parfaite réalisation des ouvrages.

Il est important de visiter régulièrement le chantier de construction pour différentes raisons:
• Vérifier que les travaux sont bien effectués en accord avec les plans de la maison
• Confirmer qu’il n’y a aucune malfaçon ou aucun défaut de construction
• S’assurer que la construction est conforme en tous points avec la
réglementation thermique.
• Etc.

Assistance à réception de travaux

Assistance réception de travaux

La réception de travaux

Acte obligatoire, la réception est le point de départ de la garantie décennale.
Souvent négligée, c’est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.
Il est souvent compliqué de déterminer si tel ou tel désordre est de nature à rendre l’ouvrage impropre à destination.

Qu'est-ce que la garantie décennale ?

La garantie décennale est une responsabilité qui incombe au constructeur. Elle couvre les dommages ou malfaçons pouvant affecter une construction dans sa solidité ou la rendant impropre à sa destination.

Elle est valable 10 ans à compter de la réception des travaux.

Demander un devis

Il vaut mieux faire appel à un expert que d'avoir de mauvaises surprises après coup !

Marc Scheneder
- Ingénieur Expert Immobilier
06 17 94 25 27
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